Acheter est-ce rentable en 5 ans ?

Faut-il 5 ans pour amortir l’achat d’une résidence principale ?

Vous avez probablement déjà entendu quelque chose du genre : « Il vaut mieux acheter que louer, vous perdez des loyers. Une résidence principale, c’est rentable au bout de 5 ans ! » Mais qu’est-ce que cela signifie vraiment ? Et puis, est-ce vrai qu’une résidence principale est forcément rentable au bout de 5 ans ? Nous allons répondre à cela de manière chiffrée et en bâtissant une modélisation financière. Pas de panique, nous allons faire tout cela pas à pas !

Essayons de dégrossir le sujet!

En réalité, une résidence principale ne génère pas de loyer, puisque vous y habitez. Il n’y a donc pas de notion de gain ou de recettes associées. Par conséquent, il est difficile de dire que l’achat est rentable ou amorti au bout de 5 ans. Cette notion est très relative.

Cependant, on peut dire que l’achat d’une résidence principale permet d’économiser le versement d’un loyer. C’est souvent l’argument utilisé pour encourager l’achat, en affirmant que le loyer est perdu et enrichit un propriétaire tiers à votre place. Il faudrait donc plutôt comprendre la rentabilisation de l’amortissement de la résidence principale par l’économie de loyer et par le fait que, patrimonialement, vous possédez un bien. Il y a donc deux éléments à prendre en compte : l’économie de loyer et la valeur patrimoniale.

Aparté :

Dans notre cas, l’amortissement est compris selon son sens commun, c’est-à-dire une « opération qui permet la reconstitution d’un capital, quelle que soit la nature de celui-ci ». Néanmoins, d’un point de vue comptable, l’amortissement exprime une « opération de comptabilité constatant la dépréciation subie par un élément d’actif d’une entreprise, soit par vétusté, soit par l’usage, en vue d’en assurer éventuellement la reconstitution ». Dans notre cas, nous recherchons donc plus une rentabilisation de l’investissement.

Quels sont les éléments financiers en jeux?

Cela ne répond pas entièrement à la question. Il faut donc comparer l’économie de loyer avec le financement de la maison. Combien payez-vous de loyer par mois pour occuper une surface équivalente ? Combien coûte votre remboursement d’emprunt par mois pour occuper la même surface ? Si les deux montants sont équivalents, on peut raisonnablement dire que vous avez intérêt à acheter. Si l’un ou l’autre est moins cher, c’est à ce moment qu’on va pouvoir se poser la question de savoir si ça vaut le coup de rembourser un prêt ou de payer un loyer.

À cela s’ajoutent les frais supplémentaires. Quand vous êtes propriétaire, vous avez une taxe foncière à payer en plus des réparations de votre bien. Quand vous êtes locataire, vous n’aurez pas ces charges-là, ou du moins partiellement. Il faut donc avoir une vision plus large du coût d’investissement en ajoutant les charges qui représentent la propriété immobilière par rapport à la location. Il y a aussi des frais liés à l’acquisition, comme les frais de notaire et autres, qui s’ajoutent. Bref, si vous voulez voir juste, il faut considérer chaque centime investi dans votre projet.

Ensuite, il y a le temps. Combien de temps êtes-vous capable de rester propriétaire ? Le temps est très important car c’est lui qui va générer une notion de rentabilité ou non. Comme on vient de le dire, il y a beaucoup de frais associés à la propriété. La détention doit être suffisamment longue pour que l’économie de loyer rembourse les frais qui sont eux aussi à fonds perdus et permettre de commencer à rembourser le capital même de la maison. C’est là que va rentrer en ligne de compte votre projet personnel. Si vous achetez une résidence principale pour déménager tous les 2 ans, il est fort à parier que le coût des frais, les transactions notariales, les intérêts d’emprunt qui sont perdus, équivalent ou soient supérieurs au paiement d’un loyer. Si maintenant vous projetez de vivre 30 ans dans cette même maison, on peut raisonnablement dire que vous aurez le temps d’amortir l’ensemble de ces frais.

Avant de rentrer dans des exemples, il faut également considérer la valeur du bien elle-même. Êtes-vous en capacité de générer une plus-value à la revente du bien ? Cela peut se réaliser assez facilement dans un marché haussier. En revanche, dans un marché stable voire baissier, vous risquez plus facilement de perdre de l’argent, qui plus est si vous intégrez une notion d’inflation dans l’amortissement ou la rentabilité de votre achat.

Je suis d’accord, ça fait beaucoup d’éléments tout ça et ça reste très empirique. Pour éclaircir l’ensemble, essayons de caractériser la problématique et construire une modélisation pas à pas !

Que cherchons-nous exactement ?

On cherche à déterminer à partir de quelle durée d’occupation, d’un même logement, il est économiquement plus avantageux d’être propriétaire. Il faut donc simuler les deux modèles financiers, location et accession, pour pouvoir comparer les résultats financiers.

Avertissement ;

Les études que nous menons ont un but pédagogique et ne cherchent pas à prendre position pour une solution ou une autre. Il n’y a pas de vérité absolue : chaque acteur doit considérer ses stratégies d’investissement au regard de sa situation personnelle, du contexte et de la période dans laquelle il évolue. Nous allons aborder la question avec une approche purement financière et sur la base d’hypothèses qui se veulent les plus réalistes possible. Les résultats obtenus et les explications permettront de présenter les méthodes pour construire sa propre analyse financière et pourront servir d’aides à la décision, mais ne peuvent garantir ce que sera le futur.

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