Comment calculer un prêt immobilier ?

Comment calculer un prêt immobilier ? Illustration d'une maison avec une balance comparant la part d'intérêts et la part de capital dans un prêt.
Comment calculer un prêt immobilier ? Attention au coût des intérêts ! Une mauvaise estimation peut peser lourd dans un emprunt.

Calculatrice de Prêt Amortissable

Montant emprunté:

Annuité:

Mensualité:

Montant total du remboursement:

Part d’intérêts payés: € (% du montant emprunté)

Revenu mensuel nécessaire pour cet emprunt:

Si vous cherchez d’autres simulateur financier n’hésitez pas à consulter ces pages : Inflation: Comment l’Utiliser ? / Comment calculer les intérêt composés

Vous avez déjà entendu parler de prêt amortissable ? Non ? Mais si, c’est simplement ce que vous appelez communément un prêt. Pourquoi amortissable ? Car dans ce cas, le capital est amorti progressivement, contrairement à un prêt in fine, par exemple.

Bon, je crois qu’il va falloir plus amples explications !

Vous rêvez de vous acheter une maison, et comme beaucoup, vous n’avez pas l’argent disponible. Heureusement, la finance a créé l’emprunt, permettant à chacun de mobiliser de l’argent pour son projet. Cependant, cela a un coût que vous connaissez bien : les taux d’intérêt ! Ils sont partout, régissent une grande partie de l’économie, mais leur poids est souvent mal appréhendé. Alors, essayons de clarifier tout cela !

Les Prêts Amortissables à Taux Fixe

Pour les particuliers, le prêt amortissable à taux fixe est le plus courant. Vous empruntez une certaine somme d’argent sur une période avec un taux connu d’avance qui ne change pas. Au fil des mensualités, qui sont également fixes, vous remboursez à la fois une partie du capital et payez une partie des intérêts.

Exemple Simple

Imaginons que vous vouliez acheter votre prochaine voiture et que vous empruntez 10 000 € au taux annuel de 4 % pour un remboursement sur 25 mois. Instinctivement, vous pensez que 4 % de 10 000 € équivaut à 400 € d’intérêts, soit un remboursement total de 10 400 €.

Mais surprise ! Vous devrez en réalité vous acquitter de 439,10 € d’intérêts, soit +4,20 %. La différence n’est pas énorme à ce niveau, mais imaginez sur un prêt de 300 000 € sur 30 ans, l’écart pourrait être conséquent !

Que se Passe-t-il ?

En réalité, les 4 % correspondent aux intérêts calculés sur le capital restant dû à chaque mensualité. À chaque fois que vous payez une mensualité, vous remboursez 4 % du capital restant dû. Le reste de la mensualité sert à réduire le capital à rembourser.

Passons aux calculs!

Emprunter 10 000 € sur 25 mois au taux de 4 % annuel vous donnera une mensualité de 417,56 €. Le premier mois, vous serez encore redevable de la totalité des 10 000 €.

La banque calculera les intérêts de la manière suivante :

\( 10\,000€ \times \left(\frac{4\%}{12}\right) = 33{,}33€ \)

Le taux d’intérêt est divisé par 12, car il est annuel et vos périodes de remboursement sont mensuelles.

Au premier remboursement, vous paierez donc 33,33 € d’intérêts et le reste de la mensualité servira à rembourser le capital, soit :

\( 417{,}56€ – 33{,}33€ = 384{,}23€ \)

\( 10\,000€ – 384{,}23€ = 9\,615{,}77€ \text{ de capital restant dû} \)

Le deuxième mois, vous recommencez avec un capital restant dû de 9 615,77 €. Les intérêts seront alors de 32,05 €. Votre mensualité restera la même, ce qui signifie que vous rembourserez plus de capital, soit 385,51 € (+1,28 €).

Si on met tout cela dans un tableau, cela donne :

MoisMensualitésCapital restant dûIntérêtCapital remboursé
1417,56 €10 000,00 €33,33 €384,23 €
2417,56 €9 615,77 €32,05 €385,51 €
3417,56 €9 230,26 €30,77 €386,80 €
4417,56 €8 843,46 €29,48 €388,09 €
5417,56 €8 455,38 €28,18 €389,38 €
6417,56 €8 066,00 €26,89 €390,68 €
7417,56 €7 675,32 €25,58 €391,98 €
8417,56 €7 283,34 €24,28 €393,29 €
9417,56 €6 890,05 €22,97 €394,60 €
10417,56 €6 495,46 €21,65 €395,91 €
11417,56 €6 099,54 €20,33 €397,23 €
12417,56 €5 702,31 €19,01 €398,56 €
13417,56 €5 303,75 €17,68 €399,88 €
14417,56 €4 903,87 €16,35 €401,22 €
15417,56 €4 502,65 €15,01 €402,56 €
16417,56 €4 100,10 €13,67 €403,90 €
17417,56 €3 696,20 €12,32 €405,24 €
18417,56 €3 290,96 €10,97 €406,59 €
19417,56 €2 884,36 €9,61 €407,95 €
20417,56 €2 476,41 €8,25 €409,31 €
21417,56 €2 067,10 €6,89 €410,67 €
22417,56 €1 656,43 €5,52 €412,04 €
23417,56 €1 244,39 €4,15 €413,42 €
24417,56 €830,97 €2,77 €414,79 €
25417,56 €416,18 €1,39 €416,18 €

Un prêt amortissable permet donc un remboursement du capital au fur et à mesure des périodes. Les intérêts étant calculés systématiquement sur le capital restant dû, vous paierez beaucoup d’intérêts au début et peu à la fin.

Comprendre les Intérêts

Les intérêts représentent pour l’emprunteur le coût de demander une somme d’argent et pour la banque la rémunération d’un risque. C’est comme prêter de l’argent à un ami en demandant une compensation, car pendant ce temps, vous ne pouvez pas utiliser votre argent ou vous voulez que le risque en vaille la peine. Il est donc logique de calculer les intérêts sur le capital restant dû, car tant que votre ami ne vous a pas remboursé, votre argent reste immobilisé.

Cas des prêts in-fine

Les prêts in fine sont des prêts où le remboursement du capital se fait en une seule fois à la fin. Cela ressemble à un prêt relais, où l’intérêt est lié à l’attente d’une transaction future pour rembourser la banque.

Si la durée du prêt est de 2 ans, l’emprunteur ne remboursera aucune partie du capital pendant cette période. Les intérêts seront donc calculés sur la totalité du capital pendant 2 ans, ce qui rend le coût du prêt très élevé.

Si on reprend notre exemple et qu’on le transforme en prêt in fine, l’emprunteur devra payer 25 fois des intérêts calculés sur une somme de 10 000 €, soit :

\( 25 * 33{,}33€ = 833{,}33€ \text{ d’ intérêts} \)

Ce type de prêt coûte donc beaucoup plus cher, car l’emprunteur paie le double d’intérêts.

La diversité des prêts

La seule chose à comprendre, c’est que les taux d’intérêt rémunèrent l’immobilisation de l’argent. Sur ce principe, la banque calcule les intérêts sur le capital restant dû et décline toute sorte de prêts en fonction des besoins : prêts amortissables à taux fixe, prêts in fine, prêts avec remboursement différé, etc. La seule chose qui varie entre toutes ces hypothèses, c’est le moment à partir duquel vous allez commencer à rembourser le capital.

La Variabilité des Taux

Un taux fixe n’existe pas réellement. Les banques prêtent de l’argent qu’elles ont elles-mêmes emprunté, soit auprès des dépôts des épargnants, soit sur les marchés financiers ou auprès d’autres banques. Le plus souvent, la banque emprunte auprès d’autres banques et notamment de la banque centrale, ce qu’on appelle le financement interbancaire.

La banque emprunte donc à taux variable et constitue un taux fixe en assumant le risque sur la période. Si vous contractez un prêt à 4 % et que la banque emprunte à 3 %, tout va bien. Mais si les taux montent à 5 % pendant la période de remboursement, la banque devra rembourser plus d’argent que ce que vous lui rembourserez, puisque votre taux est fixe.

Les Prêts à Taux Variables

En France, les particuliers sont protégés par un système de taux fixes, mais les professionnels peuvent avoir recours à des taux variables. Dans ce cas, chaque remboursement aura un montant différent. Par exemple, la mensualité sera recalculée chaque mois et pourra être plus ou moins importante que 417,56€.


Pour aller plus loin:

Collège Immo

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